Glossario degli affitti brevi

I termini che incontri quando affitti una casa vacanza, spiegati in breve.

ADR (prezzo medio giornaliero): Fatturato dei pernottamenti diviso per il numero di notti affittate. Dice quanto rende in media una notte, non quante notti affitti.
Booking engine: La parte di un sito web dove l’ospite sceglie le date, vede il prezzo e paga.
Cauzione: Un importo che l’ospite paga o fa bloccare in anticipo come garanzia per eventuali danni, e che riceve indietro dopo la partenza.
Channel manager: Software che tiene allineati calendario e prezzi della tua casa tra il tuo sito e le piattaforme, così non prenoti mai due volte.
Check-in online: L’ospite inserisce in anticipo i dati di tutti gli ospiti e conferma le regole della casa. Compila il registro degli ospiti e velocizza l’arrivo.
Commissione ospite (service fee): L’importo che una piattaforma addebita all’ospite in aggiunta al prezzo. Con una prenotazione diretta non c’è commissione ospite.
Condizioni di cancellazione: Le regole su cosa riceve indietro l’ospite in caso di cancellazione, a seconda di quanto tempo prima dell’arrivo.
Costi di pulizia: Un importo fisso per soggiorno per le pulizie dopo la partenza, separato nel prezzo. Di solito rientra nella base IVA, non sempre in quella della tassa di soggiorno.
DAC7: Direttiva europea per cui le piattaforme comunicano ogni anno i redditi degli host all’amministrazione fiscale.
Dati strutturati (schema.org): Informazioni sulla tua casa in un formato standard sul tuo sito, così Google può mostrare prezzo, indirizzo e stelle.
Dominio proprio: Il tuo indirizzo web, come www.tuacasa.it, collegato al tuo sito di prenotazione.
Doppia prenotazione: Due ospiti per la stessa notte, di solito perché i calendari non erano allineati. Un channel manager lo evita.
Host-only fee: Modello di commissione in cui la piattaforma addebita tutto all’host (su Airbnb di solito il 15 per cento o più) e l’ospite non vede nessuna commissione separata.
hreflang: Un’indicazione per i motori di ricerca su quali versioni linguistiche di una pagina esistono, così un ospite inglese vede la pagina in inglese.
iCal: Uno standard per condividere calendari tramite un link. Le piattaforme leggono il link iCal l’una dell’altra ogni qualche ora; più lento di un collegamento diretto, ma disponibile quasi ovunque.
iDEAL: Il metodo di pagamento olandese con cui l’ospite paga direttamente dal suo conto bancario. Quasi ogni ospite olandese se lo aspetta.
IVA sugli affitti brevi: Nei Paesi Bassi l’affitto per soggiorni brevi (case vacanza) rientra nell’aliquota IVA ridotta del 9 per cento, a meno che non si applichi la KOR.
Journey (percorso ospite): La serie di messaggi automatici intorno a un soggiorno: conferma, informazioni per il check-in, benvenuto, check-out e richiesta di recensione.
KOR (regime per le piccole imprese): Esenzione IVA olandese per imprenditori con un fatturato sotto la soglia. Non applichi l’IVA e non la detrai.
Last minute: Una prenotazione poco prima dell’arrivo. Spesso con uno sconto, perché una notte vuota non rende niente.
llms.txt: Un file di testo sul tuo sito che spiega agli assistenti AI in linguaggio semplice cosa offri.
Marketplace: Una panoramica di case di più host, come su houslr.com, dove l’ospite cerca e prenota direttamente dall’host.
Nota di credito: Una fattura con importo negativo che annulla in tutto o in parte una fattura precedente, per esempio in caso di rimborso.
Notti orfane (orphan nights): Notti singole tra due prenotazioni, difficili da affittare. Uno sconto o un soggiorno minimo più basso le riempie.
OTA (online travel agency): Una piattaforma di prenotazione online come Airbnb, Booking.com o Vrbo che porta ospiti in cambio di una commissione.
PMS (property management system): Il sistema in cui gestisci prenotazioni, calendario, ospiti, pagamenti e amministrazione. Houslr è un PMS con un sito di prenotazione proprio.
Prenotazione diretta: Una prenotazione fatta direttamente dall’host, tramite il suo sito o via email, senza l’intermediazione di una piattaforma come Airbnb. Nessuna commissione, condizioni proprie, dati degli ospiti propri.
Prezzi dinamici: Prezzi a notte che si muovono in automatico con domanda, stagione, occupazione e anticipo della prenotazione.
Prezzo stagionale: Un prezzo a notte per un periodo, per esempio l’estate o le vacanze di Natale, che sostituisce il prezzo standard.
Provider di pagamento (PSP): Chi elabora i pagamenti online, come Mollie. Applica un costo per transazione e versa sul tuo conto.
Registro degli ospiti: Il registro obbligatorio per legge nei Paesi Bassi (nachtregister) con nome, città di residenza, arrivo e partenza di ogni ospite.
Regole della casa: Gli accordi su numero di persone, silenzio, fumo, animali e partenza, che l’ospite conferma al momento della prenotazione o del check-in.
RevPAR: Ricavo per notte disponibile: ADR per tasso di occupazione. La misura migliore per confrontare la politica dei prezzi, perché combina prezzo e occupazione.
Ricavo per notte disponibile: Vedi RevPAR. La misura con cui confronti la politica dei prezzi tra periodi.
Sconto prenota prima: Uno sconto (o al contrario un supplemento) per chi prenota con largo anticipo. Dà certezza sull’occupazione in alta stagione.
Self check-in: L’ospite entra senza incontrare l’host: con un codice, una serratura smart o una cassetta per le chiavi.
Serratura smart: Una serratura elettronica che si apre con un codice, il telefono o un’app, e che può avere un accesso diverso per ogni prenotazione.
Soggiorno minimo: Il numero minimo di notti che un ospite deve prenotare. Più alto in alta stagione, più basso per le notti orfane.
Tassa di soggiorno: Imposta comunale sui pernottamenti dei non residenti (nei Paesi Bassi: toeristenbelasting). Importo fisso a persona a notte o una percentuale; la versa l’host.
Tasso di occupazione: La quota di notti affittate su tutte le notti disponibili in un periodo. 20 notti affittate su 30 disponibili è il 67 per cento.
Webhook: Un messaggio che un sistema invia subito quando succede qualcosa, per esempio una nuova prenotazione da Airbnb al tuo PMS.
White label: Software che gira con il tuo nome e il tuo stile, senza il marchio visibile del fornitore.